La responsabilidad civil patrimonial del administrador de las P.H.

Ser administrador de una Propiedad Horizontal, sea un edificio de apartamentos, oficinas o locales comerciales, implica una preparacion profesional, en el sentido de que el profesional debera ostentar un titulo de Administrador, y lo digo porque su ejercicio requiere una formacion en las calidades de un administrador, por cuanto son las mismas responsabilidades que tienes un administrador en una sociedad mercantil, en lo que corresponde a nuestra legislacion nacional.

La Ley 675 de 2001, en su articulo 50, previo la posibilidad de que se pudiera iniciar un juicio de responsabilidad contra un administrador que, con culpa o intención, le cause perjuicios económicos al conjunto, para que pague con su patrimonio.

Para llegar a esa responsabilidad, no se requiere necesariamente que haya cometido un error gravisimo, pues muchas veces puede llegar a la responsabilidad civil con un ejercicio, aunque exento de dolo, con negligencia imputable a una persona que no tiene buen manejo en sus negocios privados, y esto se puede demostrar de diferentes formas, por lo tanto el ejercicio, ademas de etico, debe ser correcto. 

En este papel del Administrador y su correcto ejercicio, juega un puesto muy importante el Consejo de Administracion, en Propiedades Horizontales con 30 unidades individuales o mas, pues el mismo es una especie de fiscalizador, de veedor de que la labor se adelante conforme a las normas internacionales de contabilidad, que se respeten los derechos a la intimidad y proteccion de datos personales de los residentes o usuarios de la copropiedad, asi como que se respete el cumplimiento de las normas sobre administracion de personas juridicas, puesto que los perjuicios que pueda causar el administrador tambien podrian responsabilizar al Consejo de Administracion.

 

¿Qué tanto puede llegar a responder?

 Respondería por todas las omisiones que se le exigen a cualquier administrador de sociedades (art.23 Ley 222 de 1995)

¿Cuánto tiempo tienen para demandar?

Una acción de responsabilidad civil se puede iniciar hasta 10 años después de ocurrido el daño causado a la propiedad horizontal. (art.2536 C.C.)

LA RESPONSABILIDAD DE SOCIOS Y ADMINISTRADORES POR LOS ACTOS DE LA SOCIEDAD ANTE TERCEROS

En la doctrina, la Ley y la Jurisprudencia, se ha venido desarrollando conjuntamente las teorías del Levantamiento del Velo Corporativo o Des-estimación de la Personalidad Jurídica de la Sociedad y la Responsabilidad Solidaria de los Socios y los Administradores, respecto de las acciones u omisiones de una sociedad, que se tomen con conflictos de interés, o sean nocivas en cualquier sentido para la sociedad mercantil.

Es en ese sentido, que en la Ley 222 de 1995, el Código de Comercio y el Decreto 1925 de 2009, se han venido desarrollando, con apoyo de la Doctrina autorizada y la Jurisprudencia, una serie de principios de operación de los administradores y de la sociedad en general, teniendo en cuenta que dicha ficción legal cuenta con una limitación de responsabilidad, que solo se ve desvirtuada en caso de que se demuestre que el Administrador actuó con dolo o culpa, intencionada o no, respecto de situaciones que pongan en riesgo la prenda general de los acreedores. Dichas consecuencias serán extensibles a los socios en los casos en que ellos se encuentren informados de la situación, o tomen decisiones que generen conflictos de intereses con la sociedad, o sean tomadas en perjuicio de la sociedad como ente jurídico que cuenta con un objeto social y una regulación legal que le impone una serie de obligaciones relacionadas, con el ejercicio social, y en especial, con el deber de manejar las finanzas y la garantía misma, de los acreedores, y de los socios.

La responsabilidad solidaria de los administradores y socios se extiende, por lo menos actualmente, a la facilitación, realización o participación de actos que sean lesivos a los intereses de terceros. La Corte Constitucional en Sentencia C-090 de 2014, manifiesta que cuando una sociedad desborda la finalidad para la que fue creada, con incumplimiento de las provisiones y responsabilidades societarias, hace a sus socios y administradores responsables de los perjuicios causados a terceros. Por tanto, existe la opción jurídica de iniciar acciones civiles en los casos en que, de acuerdo con las circunstancias del caso concreto, sea posible evidenciar un eventual perjuicio a socios o terceros, por actos de la sociedad que se desempeñe en Abuso del Derecho.